原標題:樓市觀察|上海樓市組合拳立竿見影,專家:不要盲目追高

  2020年年末至2021年初,上海樓市“局部地段、局部類型的房子出現了一些過熱的苗頭”。緊接著,上海就推出樓市調控“組合拳”,向市場傳遞出樓市“冒頭即調控”的穩定信號。

  在新政系統、精準調控下,效果立竿見影。澎湃新聞在采訪中發現,政策出臺一周后,市場預期即開始轉變,二手房帶看出現下跌,房東漲價比例出現明顯下降。

  對于后市,專家建議,購房者必須理性對待,此時盲目追高可能就接盤了。

  上海樓市局部過熱“冒頭就打”

  年初,上海一二手房在銷售過程中的投訴日漸增多,涉及房東跳價、違約,以及認籌金太多、退款周期長等新現象。

  上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰在接受上海電視臺采訪時表示,這幾年上海的房地產從供給、銷售、價格來說,基本上還是比較穩定的。但是近期在局部地段、局部類型的房子出現了一些過熱的苗頭,比如有些樓盤銷售特別火,有些二手房東出現了心理上的不穩定,這其實是房地產特有的傳染心態,大家買漲不買跌。

  對此,1月21日晚,上海市發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(以下簡稱“《意見》”),通過一系列“組合拳”的方式調節住房需求,強化市場監管,促進房地產市場平穩健康發展。

  上海市房管局房地產市場監管處調研員蔣慰如在接受媒體采訪時透露,《意見》主要包含四大板塊:增加供應、調控需求、穩定預期和強化監管。

  上海在樓市較活躍、一些違規行為有所露頭的情況下,新政果斷以“組合拳”的方式全面降低樓市投資投機買家入市機會、提高入市成本。

  談及上海樓市新政出臺的時間,在接受上海電視臺新聞綜合頻道采訪時,上海市房管局房地產市場監管處調研員蔣慰如分析,主要是為了一個貫徹、一個構建和一個堅持。一個貫徹是貫徹國家的因城施策、“一城一策”,落實城市的主體責任;一個構建是加快構建房地產的長效機制,著重要穩地價、穩房價;一個堅持是要堅持租購并舉,重供應、調需求、強監管,促進市場平穩健康。

  上海中原地產市場分析師盧文曦向澎湃新聞表示,市場有躁動情緒,對樓市穩健運行造成影響。尤其是馬上會面臨3、4月份的小陽春行情,及時出臺政策可及時阻止市場中的亂象并且可以穩定市場情緒和預期。

  樓市組合拳之法拍房納入限購

  1月25日起,對位于上海市的住宅房產拍賣標的,包括公拍網、阿里拍賣、京東拍賣等拍賣平臺的司法拍賣頻道中的住房拍品均提示參拍者需要符合上海市商品住房限購政策。

  法拍房是指法院強制執行拍賣的房屋,目前北京、廣州、深圳、南京等地對住宅類法拍房有限購要求,不過此前上海對于法拍房沒有限購,導致不少沒有購房資格的市民通過法拍途徑來買房。根據相關規定,網絡司法拍賣起拍價不得低于評估價或者市價的70%。實際上,由于買的人多,在上海撿漏買法拍房的概率正在變低,有的法拍房價格已經高于市場價。購買法拍房可能存在房屋過戶稅費、落戶等風險,購房者需要防范風險。

  陳杰在接受新華社采訪時表示,上海出臺的一系列調控“組合拳”是對炒房行為的精準打擊。

  樓市組合拳之規范租房市場

  2月4日,上海市住房和城鄉建設管理委員會等十部門聯合印發《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》(簡稱《規范住房租賃市場意見》)規范租賃市場秩序。

  上海市要求堅決遏制“高進低出”“長收短付”行為?!兑幏蹲》孔赓U市場意見》對住房租賃服務收費、租金支付周期以及住房租賃經營機構等提出了明確要求,并要求住房租賃經營機構應在上海市注冊的商業銀行,開立全市唯一的資金監管賬戶,由監管銀行對企業租金押金的收付實施監管。同時《意見》要求建立住房租賃企業資金風險預警機制,強化風險提示,堅決遏制“高進低出”和“長收短付”行為。

  《規范住房租賃市場意見》提到,住房租賃經營機構向承租人收取租金的周期,應當與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。房屋管理、市場監管部門應當在合同示范文本中增加特別告知內容,提示承租人一次性支付長周期租金,可能產生租金損失風險。

  同時,住房租賃經營機構應在上海市注冊的商業銀行中,開立全市唯一的住房租賃資金監管賬戶,住房租賃經營機構收取的租金和押金,應當由承租人直接存入監管賬戶。

  《規范住房租賃市場意見》要求嚴格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個月以上的,租金應當按月劃轉至住房租賃經營機構;承租人支付周期不超過三個月的,由住房租賃經營機構與承辦銀行約定按月劃轉或按季劃轉。

  住房租賃經營機構向收儲房源的出租人支付租金和押金,由承辦銀行按照機構與出租人的合同約定劃轉。住房租賃經營機構收取承租人的押金,只能用于支付收儲房源的應付押金。

  建議購房者理性思考,盲目追高可能成接盤俠

  新政出臺后,有中介公司出現千萬標的房子的單子解約。在經紀人小李經手的房產買賣中就遇到了“離婚以獲首套資格”的情況,“新政出來后,這個單子就很尷尬,因為定金已經交了,但是網簽和貸款現在都辦不了。因為二手房是卡你網簽的時間。1月22日之前沒有網簽成功的都要按照新政策執行了,就是追溯離婚前的家庭套數?!?/p>

  這樣的情況并非個例。

  新政出臺一周,對市場的效果已經開始顯現,二手房帶看量下降11%。上海鏈家公布的一周(1/25-1/31)各項二手房指標來看,環比均出現下滑,其中,成交套數環比下降26%,成交均價環比下降2%,掛牌量下降16%,帶看量下降11%,新增客戶量下降8%,新政對需求端的抑制作用初現成效。

  上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾指出,此次新政遏制假離婚買房、提高增值稅年限等調控升級的措施對市場有效降溫,特別是增值稅年限的調整直指二手房市場,房東上調掛牌價的比例出現明顯下降,降價占比提升6個百分點,而買家考慮到交易成本的增加,亦出現觀望的情緒,疊加后續出臺的法拍房限購、結構封頂放貸等組合拳,向市場釋放“穩地價、穩房價、穩預期”的信號,起到為樓市降噪的作用。

  對于后續市場走勢,盧文曦表示,新房市場中打新熱有望降溫,今后認籌率超過100%的項目會明顯減少。由于增值稅征免年限延長,短期內這個交易成本難以轉嫁到下家,價格有重新磨合的過程。尤其是在出臺收緊政策后,市場預期會轉變,短期二手房價格會理性回歸。

  陳杰在接受《夜線約見》采訪時向市民建議,購房不要盲目追高,房價上漲的原因可能是個別政策的調整行為,具有不確定性,可能未來還會調整,盲目追高可能就接盤了。因此建議大家要理性思考,多查詢正規、官方信息進行獨立判斷。